天府新区能火到什么程度?

2019-12-24      来源:贰爷房产投资   浏览次数:101

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 12月12日,重大经济工作会议为2020年经济定调,其中关于房地产的表述,突出的是“全面落实因城施策”。相信2020年房地产管理调控的主动权将更多赋予地方,更加接地气的、因地制宜的进行政策实施。根据当地情况,有什么问题,就解决什么问题。重点强调全面落实因城施策,这为后续每个城市对于过去调控政策的纠偏,对于过于严厉的调控进行修正,提供了良好的机遇。此次重大会议之前,成都进行了分区调控的微调。

01、政策之

成都限购区域调整的三大利好

是对天府新区的“定向释放”

成都楼市政策的分区调控是对于城南的定向调控,可以说是成都分区调控的微调适时推出,体现出相关部门的高瞻远瞩,该政策直接带来三大利好:

第一大利好:利好整个成都楼市的健康发展,对于沉闷的成都楼市增添了一把火,梳理了成都的购房需求,也为购房资格的流动性提供了便利。

第二大利好:利好大城南。为资金和人口顺利外溢到大城南打开窗口!

第三大利好:最大限度扩大了天府新区的购房需求,可以看做是天府新区的“定向释放”,定向释放了天府新区的购房需求。

可买区域扩大,特别是天府新区和老5+1区之间的互买,本来老5+1区新房供应量快速萎缩,而天府新区则是后起之秀,这次微调客观上是大大扩大了天府新区的购买需求。促进了老5+1区和高新区的购房人口和资金外溢到天府新区。受到“515”分区限购压制的购房需求,很快会得到释放。整体上看,天府新区的土地供应进一步减小,购买需求端来看,需求量急速增大。一增一减,天府新区是这次政策调整最受益的区域!
  • 天府新区

天府新区户口满2年或者单位社保满2年,最近一个月单位社保在天府新区的,家庭住房数量符合要求,则可以购买:天府新区、老5+1区(青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区);不可购买新5区(龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区)及高新南区。

 

  • 高新南区

高新南区单独限购。手握高新南区购房资格的小伙伴们燥起来!这张房票于目前的成都楼市,无疑是张王牌。高新南区购房资格可以购买:高新南区、天府新区、老5+1区(青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区);不可购买:新5区(龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区)。
  • 新5+1区

新5+1区资格可购买11区(青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区、龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区);不可购买天府新区+高新南区。
  • 老5+1区

老5+1区可购买(青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区、龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区)、天府新区;不可购买高新南区。

政策如此有前瞻性,你也可以简单粗暴的看作是对天府新区购房需求的定向释放。

 

天府新区优质板块的品质楼盘,在2018年515调控之后(具有天府新区购房资格才能买天府新区),依然是好房难求,很多楼盘开盘就去化大部分,剩余顺销的房源也都短平快售罄。

 

购房资格增量猛增,其一来源于高新区的购房需求,其二来源于老5+1区的购房需求,老5+1区的房屋供应新增远不如天府新区,所以天府新区的购房资格增量是最大的,这些购房资格的涌入必将成为天府新区楼市的“一把火”。

02、板块之

天府新区的房票大增,可买的选项很少

天府新区一共规划面积1578平方公里,直管区约564平方公里,而天府新区直管区目前只是聚焦几个板块的建设,每个板块又有其独特不可替代的功能性定位。大量的土地给了企业、产业配套、公园、湖泊、学校等,住宅用地占比少得可伶,住宅用地占比只有直管区建设用地的10%左右。

根据目前的开发情况,我们把它分为以下新的板块:牛鼻子板块、麓湖生态城板块、红石公园板块、西博城板块、天府公园西板块、天府公园东板块、兴隆湖板块等。

天府新区板块示意图

天西板块:

天府公园西板块位于天府公园西侧,天府七中相邻地带,区域内四大金刚楼盘:万科天府锦绣(预计2月份推出首批次房源)、保利和光屿湖(今年无货)、首开龙湖云著(第一批次已清盘),蔚蓝卡地亚花园城(暂无住宅推出)。

天东板块:

天府公园西板块位于天府公园东侧,区域内代表楼盘万达天府一号、广汇御园、大悦城等。

牛鼻子板块:

天府新区的牛鼻子就是锦江生态带!川发·天府上城(第一批次售罄),中海锦江城(剩下最后一个组团)。

麓湖生态城板块:

该板块代表作是麓湖生态城,位于成都天府大道两侧,是一座以生态资源为基底,聚合居住、产业及休闲娱乐配套为一体的新城。

红石公园板块:

万科公园传奇、保利天空之城(12月3日取得预售,开出房源187套,参与本次摇号人数1710人,中签率为10.94%)、麓湖的系列楼盘(几乎每次开盘即清盘)等其他楼盘为代表。

 

麓湖沚院选房现场

西博城板块:

总建筑面积约为265万㎡的中国西部博览城周边板块。

兴隆湖板块:

兴隆湖是天府新区“三纵一横一轨一湖”重大基础设施项目中的“一湖”,是天府新区的一颗“明珠”。

“严控天府新区房地产开发,大力发展公园城市”,已经成为天府新区的重要战略。我们要明白:天府新区的住宅并不多,真正优质的板块更是屈指可数。

 

天府新区区域内的:中粮天府祥云、紫光芯城、秦皇帝锦、广汇御园、西南院华府锦城等天府新区重大招商引资项目--并不会对外销售。

03、土地稀缺之

天府新区房票↑↑↑↑↑,土地供应却↓↓↓

政策放松,天府新区房票大增,但土地供应量却下降,这样的利好,天府新区吃得消吗?天府新区房票增加指数是↑↑↑↑↑,而土地供应又↓↓↓回落?

2017-2019年天府新区土地供应并不大,并非故意关小了土地的“闸门”,天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”,绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等,房地产开发占比必然降低。

 

天府新区的住宅用地比99%的人的想象要低,天府新区地大物博,但是住宅少,近年来的土地供应情况,见下图为:

2017-2019年各区土地出让面积占比

2017年土地出让详情:

高新区土地出让占比5%,天府新区土地出让占比 14%,11区土地出让占比66%,远郊区县土地出让占比15%;

2018年土地出让详情:

高新区土地出让占比4%,天府新区土地出让占比18%,11区土地出让占比39%,远郊区县土地出让占比39%;

2019年土地出让详情:

高新区土地出让占比5%,天府新区土地出让占比7%,11区土地出让占比46%,远郊区县占比42%;

注:上诉占比均指住宅用地出让占比

2017-2019年天府新区住宅用地出让面积走势

2017-2019年天府新区住宅用地出让面积详情

 

从上图可以看出,相对前两年的住宅土地出让占比,2019年天府新区土地出让占比明显下降,我们可以判断:天府新区的购房资格的上涨要远远>土地供应的上涨。天府新区房票增加指数是↑↑↑↑↑,而土地供应又↓↓↓,可以明确2020年天府新区的新房将供应不会大增,购买力将大增,带来的结果是“供不应求”,天府新区将成为购房者追逐的热点区域。这就是天府新区的又一把。

 

04、

2019年出让住宅用地楼面价之

2019年天府新区住宅用地楼面价罗列结合上图,考虑天府新区的楼面价,优质板块的楼面价高达13956元/㎡ ,其他板块楼面价保持在10000元/㎡左右的水平。考虑到精装修交付、各项建造成本的上升,13000元/㎡的楼面价,开发商的盈亏平衡点也大都要去到21000元/㎡,如果开发商略有盈利,那么售价可望达到24000元/㎡。楼面价10000元/㎡,开发商的盈亏平衡点也大都要去到18000元/㎡,如果开发商略有盈利,那么售价也必然是超过20000元/㎡,天府新区的楼盘大的价格趋势是在保持是奔向2万左右的销售价格,而高端房源的价格将直接破3万。天府新区各楼盘定位非常明确中、高、低、层级明显。希望入住天府新区优质板块的品质楼盘,则单价一定是看到2.2万/平以上。对于之前天府新区牛鼻子价格在14000元/平左右的精装,这已经成为历史成为一个美妙的房产投资增值的故事。

05、

各大售楼部现场之

新政之后,高新区购房资格“只出不进”,高新区正在加速向南人口外溢,玉林板块、桐梓林板块、紫荆板块已开发完毕,南城都汇、金融城板块、大源板块,以及后划入的中和板块等都已经进入成熟期,有较多土地储备的板块仅有新川板块和大源西板块。高新区的人口外溢,以及与天府新区相邻的各区人口外溢,而最好的承接必然是天府新区。时代变了,就应该与时俱进,在最具发展的前沿的天府新区拥有一套自己的房产!

天府新区的楼市能火到什么程度?

短期内,天府新区优质板块的品质楼盘一房难求,将会是很正常的现象。随着政策的调整,大量的房票涌入,包括充满活力的新成都人,特别是人才落户把天府新区作为第一要地,这样的人口涌入,将夯实天府新区的需求,这种需求转化为购买力将有利于形成一个健康的楼市,而并非纯粹的炒作。

 

新政的放开后,(高新区+老5+1区)的大波购房者正在向天府新区靠近,天府新区售楼部一片热闹景象。

中海万锦熙岸售楼部

中海天府里项目2019年11月25日取得预售,开出房源982套,12月14日选房结束,目前已清盘。

 

天府新区锦江生态带部分楼盘在售情况

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