"城市更新、三稳"这些新提法如何影响2020楼市政策?

2019-12-26      来源:中国经济周刊   浏览次数:134

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 2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年。站在“两个一百年”奋斗目标的历史交汇点上,明年中国经济走势备受瞩目。

12月12日,中央经济工作会议召开。作为定调2020年经济工作的关键会议,此次会议不仅提及了经济大势,而且再度定调房地产:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

《中国经济周刊》记者日前采访全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,请他解读这段表述透露出了哪些重大信号。

解决城市困难群众住房问题,根本在增加住房供给

今年的中央经济工作会议关于房地产的表述,第一句话就是“要加大城市困难群众住房保障工作”。

顾云昌告诉《中国经济周刊》记者,今年之所以提出“要加大城市困难群众住房保障工作”,主要是因为有许多住房困难家庭的人是住在老旧小区里面,2019年是全面建成小康社会的收官之年,解决城市中低收入困难家庭的居住问题非常重要。

“城市困难群众”都包括哪些人?除了顾云昌提到的住在城市老旧小区的中低收入困难家庭的人群,全国政协经济委员会副主任杨伟民在“2019-2020中国经济年会”上表示,本次中央经济工作会议对于房地产的表述进一步突出住房的居住属性和民生属性,我国住房问题已从总量不足转化为结构性供需矛盾,包括相当一部分农业转移人口和每年新增800万大学毕业生在一线或二线城市买不起或租不起功能较齐备、环境较好的住房。

“要解决好城市困难群众的住房问题,主要是加大房屋的供应量,此外,还要大力发展房地产租赁市场。”顾云昌说。

此次中央经济工作会议提出要加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房等,其实都是在强调供给,“只有增加住房短缺城市的住房供给,才能从根本上解决城市困难群众的住房问题。”顾云昌说。

首提“城市更新”,撬动资金相比“旧改”至少翻倍

这次中央经济工作会议并未提及“棚户区改造”,而是提出“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”,其中“城市更新”概念是首次提出。

顾云昌表示,目前我国的棚改工作基本收尾,今年以来的主要工作是旧城改造。

先是今年的《政府工作报告》提出,城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

今年6月中旬召开的国务院常务会议提出,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。

根据住建部给出的数据:经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。

国务院参事仇保兴还给出了一个可撬动的投资额:据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

而城市更新,简而言之,是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

“城市更新是一个新概念。旧城改造是对旧的住宅小区所进行的改造,但‘旧改’是有限的,而城市更新是全方位的,不仅是针对人们居住的区域进行改造,还针对居住区以外,比如工业园区等进行更新改造。人们要过上更加美好的生活,必须要提高城市化的质量,这就要在城市更新方面多着力。”顾云昌说。

谈及此次中央经济工作会议提出城市更新的意义,顾云昌告诉《中国经济周刊》记者,首先,对旧房子通过城市更新进行改造,能够改善人们的居住环境和生活生产环境,尤其是通过城市更新,进一步挖掘土地的潜力,使土地资源配置更加优化,土地利用更加高效。

其次,通过城市更新对产业结构进行调整,淘汰落后产业,引进新兴产业,使产业进一步优化配置。

顾云昌向《中国经济周刊》记者表示,“城市更新是一个新动能,所撬动的资金相比城镇老旧小区改造至少翻倍。”但他同时强调,“城市更新的意义不仅是投资,而是要高质量发展城市,实现产城融合发展。”

重申“房住不炒”

顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访时表示,在房地产方面,中央经济工作会议继续强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,更进一步明确了中央一贯坚持的“房住不炒”的政策导向。

中央经济工作会议提及“房住不炒”共有3次。2016年年底召开的中央经济工作会议首提“房子是用来住的,不是用来炒的”,“房住不炒”自此走入人们的视野。之后的2018年和2019年连续两年重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

“房地产不仅是一个民生问题,而且还是一个经济稳定问题。”顾云昌告诉《中国经济周刊》记者,中央经济工作会议 3次强调“房住不炒”,彰显了中央遏制房价过快上涨的决心没有动摇,房地产的调控力度依然会维持之前的状态,“房住不炒”或将成为一个长期的政策。

“全面落实因城施策”是否意味政策基调放松?

关于房地产,此次中央经济工作会议首次提出 “三稳”,指出要“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。

“这也说明了2020年的房地产市场要在‘稳地价、稳房价、稳预期’三方面着力。”顾云昌告诉《中国经济周刊》记者,房地产是否健康发展,突出的一点是要看房价是否稳定,而房价稳定的背后,首先地价要稳定,“地方政府不要由于地方财政的原因而提高地价,土地供应结构要进行调整。而稳预期,就是要健康积极地引导房地产市场的预期,不要忽高忽低、大起大落。”

这次中央经济工作会议,还有一个重要提法,就是“全面落实因城施策”。这个提法取代了2018年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。那么,在“因城施策”前面加了“全面落实”四个字,意味着什么?

业内分析不一而足,有观点认为这次中央经济工作会议提出“全面落实因城施策”,政策基调明显放松了。

顾云昌并不这样认为,他告诉《中国经济周刊》记者,因为各地房地产市场存在差异性,因城施策很有必要,而这次更加强调了各地都要全面贯彻因城施策,说明因城施策是一个长期的政策。“不能轻易地认为房地产的政策方向可能会适当松绑,现在的房地产调控依然是‘稳’字当头,只是各地可以根据自己城市的不同情况进行调控,但是如果过了头,上层还是要去督促和检查。”顾云昌表示。

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